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国内房地产投资信托基金恐难达预期
添加时间:2012-8-12 20:48:48 阅读次数:
  2012年8月7日,相关负责人称北京市住建委将5个公租房打包,和国投瑞银基金公司合作开发房地产投资信托基金(REITS),目前方案已提交证监会,各界从2004年以来一直在呼吁的REITs有望年内“破冰”。   但有业内人士表示,租赁性保障房REITs收益率低、流动性差,对投资者没有太大的吸引力,此次或将再度落空。   几度“难产”欲“重生”   国内房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金,是房地产业发展的一条较好的融资渠道,也为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径。   开发商、银行、学者等各个相关方面对REITs企盼已久。早在2005年,时任中国人民银行副行长的吴晓灵在中国地产金融年会上指出,用公开发行受益凭证的方式设立房地产信托投资基金是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式,也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。   央行、证监会、财政部、住建委等也多次发出积极信号。2008年,国务院出台的“金融国九条”和“金融国30条”就明确提出,“开展房地产投资信托基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”。2009年年底,北京、上海和天津获得国务院批准试点REITs。   但是,几度传出REITs推出的消息均宣告“难产”,目前国内还无一只REITs。   2012年7月20日,国务院发布《国家基本公共服务体系“十二五”规划》提出,支持保险资金、信托资金和房地产信托投资基金等投资保障性安居工程建设和运营。   该规划让人们感受到了REITs“胎动”。   2012年8月7日,北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松透露,北京市住房和城乡建设委员会与国投瑞银基金公司合作,将朝阳区5个公租房项目中的2000—3000套住房打包,申请试点发行REITs,将保证6%的资本收益率,一旦获得证监会批准即可将公租房进行资产证券化,其长期运营资金就能解决。   据介绍,今年北京计划建设收购保障房16万套,竣工7万套,需投入资金约510亿至1000亿元。   或将再度“难产”   虽然各界一致呼吁推出REITs,但目前条件尚不成熟,此次举措或将再度“难产”。   “这个东西在设计过程得考虑到很多因素,往往理论上的东西把好多前提搞错了,导致结果相差很大。”社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受中国经济时报记者采访时表示,如何确保一个比较合理的收益率是所有问题的关键。   尹中立从两方面分析了REITs的收益率难保证。他告诉本报记者,一方面,既然是公共租赁住房,那租金要比周边便宜很多,如何确保投资者的收益率不因为便宜而下降,就得政府补贴,不补贴没有办法获得正常的收益;另一方面,公共租赁住房每平方米一年能收多少钱,订好了价后能不能收起来,很多人到最后都不愿意交,缴纳率是有问题的。   “个人感觉这次的REITs成功率不太高。”展恒理财的一位姚姓研究员也告诉本报记者,推出REITs有一定的合理性,现在房地产需要一定的融资,投资者其他的投资交易收益不是很客观,有投资的需求,两边都有需求。但是目前的情况是,租赁房REITs收益率不高、流动性不强,对投资者没有吸引力。   该研究员从三方面指出,从投资者角度来看,投资者最关注的是REITs的收益、风险和流动性。国外REITs的年化收益有13%,而且有5%是分红收益,而国内是公租房的话,分红率不会很高,资本收益率也不会很高,所以目前只给了一个6%的收益,如果再扣除基金公司管理费和银行托管费,保守的话收益率可能有4%左右,这还不如投资债券或者信托。风险倒是比较低,因为政府没有违约风险。流动性方面,国外大多数REITs都是可以上市交易的,国内的买了没办法转手,只能等到赎回,也不知道国投瑞银的产品的运作期是几年。   从管理人角度来看,国外REITs由专门的房地产管理机构来进行投资,我们现在是地方政府,不过美国第一次产品也是国会创建的,这个要慢慢过渡,但不是一个主要问题。   从监管角度来看,现在是地方政府主导,成本、租金都不是特别公开明朗化,收益率不是特别市场化,监管方面可能不好保证投资者有一个合理的回报率。   回报率低的问题也早有体现。2011年3月,万科被曝在广州建设首个公租房项目万汇楼,投资4824万元,即使扣除其中1500万元的万科“企业公民社会责任”专项经费,按照目前的租金收入扣除管理运营费后以每年获得5万元利润计算,万科这一项目的投资至少需要57年才可以收回。   全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成8日也表示,目前主要瓶颈还是在于缺乏一系列的配套环境,主要包括投资人认知度、税收优惠、物业基础、回报率等因素,另外,监管政策也没有明确。   国投瑞银相关人士也略显悲观,在回复本报记者的邮件中表示,“相关工作一直在推进,目前在等待证监会审批,年内能否推出还不能确定。”
 
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